![]() |
Здравствуйте, гость ( Вход | Регистрация )
![]() |
![]()
Сообщение
#1
|
|
![]() Избранный ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() Группа: Форумчанин Сообщений: 2430 Регистрация: 3.5.2006 Вставить ник Цитата Из: Варшава Пользователь №: 2491 Страна: ![]() Пол: ![]() ![]() |
Приказ Батальону Пикаперов!
В связи с недавними известиями. Цитата("Взгляд") Теперь представители Госдепартамента США решили оказывать влияние и на русскоязычный сегмент Сети. Российские эксперты заявляют о необходимости контрдействий в Интернете. А также с уже состаявшейся попыткой атаки на мозги форумчан. Цитата("Тролль") Множество работников крупнейших предприятий отправили в отпуск без содержания. Начинаются сокращения. [..] В общем, вероятнее всего, будет повторение ситуации 90 года, на земле будет царствовать безработица, грабеж и нищета... Приказываю, привести опорные пункты в полную боевую готовность! По периметру установить минно-взрывные заграждения. Личному составу быть готовым к отражению внезапной атаки троллей. По обнаруженным троллям без предупреждения открывать огонь на поражение из всего штатного вооружения. Пленных не брать, переговоры не вести. В случае массированной атаки троллей вызывать поддержку фронтовой авиации и дальнобойной артиллерии! Приказ, немедленно привести в исполнение! ![]() |
|
|
![]() |
![]()
Сообщение
#2
|
|
![]() I Would Kill For You ![]() Группа: Супер Гуру Сообщений: 5615 Регистрация: 28.6.2005 Вставить ник Цитата Пользователь №: 1139 Страна: ![]() Пол: ![]() ![]() |
Клод, возвращаясь к моим 20%.
Начнём с того, что у меня есть в Москве несколько знакомых, которые уже несколько лет свой основной доход делают на перепродаже недвижимости. И я смотрю на сегодняшний рынок жилья в Москве немного с их точки зрения. А начнём, пожалуй, сначала. Ты написал, что у нас в России ипотека - это всего 15%. И доля ипотеки у нас около 15%. В России дефицит жилья. дешевые кредиты ничего не решают. Более того, предположим, что все эти 15% полностью реализуются в первичке. Более того, со 100% вероятностью будем считать, что в ипотеку покупаются квартиры исключительно для проживания. Вопрос. Что представляют собой оставшиеся 85% сделок на рынке недвижимости? Неужели у нас в стране такое большое количество людей с такими большими деньгами (они ипотеку же не берут), что способны уже не одни год поддерживать спрос на столь быстро растущем рынке? Да нет у нас столько обеспеченных людей, чтобы обеспечивать спросом всё предложение первички с целью проживания в купленных квартирах. Иначе, нафиг нам нужна эта ипотека, вообще. Вкратце, то всё выглядит примерно так. Пусть есть 15% ипотечников. Ещё 5% людей, которые имеют собственные средства для решения жилищного вопроса. Из оставшихся 80% около 50-55% реализуется исключительно на перепродажу. Т.е. формально, квартира остаётся на рынке, но у неё повышается стоимость. И через год-полтора она уже снова на рынке среди равных. И служит снова всё той же цели. Оставшиеся 25% квартир не реализуются вообще. И часть этих нереализатов списывается через очередной недострой и кинутых дольщиков. Как бы всё хорошо. Все квартиры реализованы. И всем начхать, что у 3-х из 10-и домов возникла непонятка со сроками окончания строительства. Как сюда вписываются дешёвые кредиты. Всё оказалось проще некуда. Учитывая, что рынок недвижимости в последние годы был одним из самых прибыльных по капиталовложениям, то организовать себе кредит под инвестиционный проект по скупке недвижимости (не ипотека, недвижимость приобретается не для жилья) большого труда не составляло. Кто-то оперировал десятком квартир, кто-то организовывал фирмы, которые целенаправлено занимались скупкой квартир в новостройках для последующей перепродажи. В итоге после каждого очередного сданного в эксплуатацию дома на рынке прибавлялось около 50% его квартир, но уже по более высокой цене. В итоге это стимулировало рост строительства элитного жилья, постепенно вытесняя "социальное жильё" с рынка. Его сейчас строится меньше 10% от всего объема строительства. Ибо оно невыгодно, так как его не реализовать через схемы перепродажи квартир. У такого жилья всего два покупателя: ипотека и муниципалитет. Но размеры просто не сопоставимы. Отсюда и миф, что на рынке острый дефицит жилья. По доступным (реально обоснованным) ценам его просто почти не существует. В то время как купить квартиру по рыночной цене уже давно не является проблемой. Таких квартир с "рыночной" ценой на рынке с избытком. А что произошло сейчас? Банки закрыли кредитные линии. Взять новые деньги на покупку новых квартир нет никакой возможности. Только если продать имеющиеся. Но сами спекулянты покупать у себя же квартиры не хотят. А реальные возможности спроса просто не в состоянии выкупить значительную часть квартир для себя под проживание. Дефицит жилья на лицо. Огромное количество людей желает решить квартирный вопрос, но адекватного предложения для этой массы людей просто не существует. В итоге, на фоне коллапса этого спекулятивного пузыря на рынке недвижимости одни спекулянты покупают у других, которые оказались в трудном финансовом положении, квартиры с дисконтом около 20%. Покупка же новостроя полностью прекратилась. И если в ближайшей перспективе не запустят по новой маховик кредитов на спекуляцию жильём, то рынок ждёт сильнейший обвал цен, когда спекулятны начнут избавляться от своей недвижимости хотя бы за какие-то деньги. А они начнут, потому что они знают, какой реальный объём предложения на этом рынке. А покупать квартиру сейчас для целей проживания аналогично тому, чтобы дать кредит банку, вопрос о банкротстве (спасать его или не спасать) которого будет рассматривать уже завтра. P.S. Кстати, в Америке был реализован похожий пузырь, но через ипотеку. Постоянный рост стоимости жилья, из-за постоянного расширения спектра реальных покупателей, не составляло никакого труда перекредитовывать за счёт роста стоимости своего имущества, купленного в кредит. Но пузырь лопнул, в основном, из-за того, что просто достиг своих пределов. Если уже шли разговоры, что и бомжам и нелегалам надо предлагать вступить в ипотеку - поддержать рост покупаемости жилья уже не было возможности. И эта "искусственно раздутая" цена резко пошла вниз. Тем самым закрыв миллионам людей возможность перекредитовать свою задолженность. Они оказались должны больше, чем вся совокупная стоимость их имущества. Пошли массовые невыплаты по ипотеке. Последствия мы уже знаем. -------------------- I'm not here.
|
|
|
![]() ![]() |
![]() |
Текстовая версия Архив форума | Сейчас: 13.6.2025, 11:51 |
![]() |
![]() |