IPB

Здравствуйте, гость ( Вход | Регистрация )

> Приказ Батальону Пикаперов, Приказ PKP395/08-01 от 31 октября
Eternalko
сообщение 1.11.2008, 1:12
Сообщение #1


Избранный
*******

Группа: Форумчанин
Сообщений: 2430
Регистрация: 3.5.2006
Вставить ник
Цитата
Из: Варшава
Пользователь №: 2491
Страна:
Пол:



Приказ Батальону Пикаперов!

В связи с недавними известиями.

Цитата("Взгляд")
Теперь представители Госдепартамента США решили оказывать влияние и на русскоязычный сегмент Сети. Российские эксперты заявляют о необходимости контрдействий в Интернете.


А также с уже состаявшейся попыткой атаки на мозги форумчан.

Цитата("Тролль")
Множество работников крупнейших предприятий отправили в отпуск без содержания. Начинаются сокращения. [..]
В общем, вероятнее всего, будет повторение ситуации 90 года, на земле будет царствовать безработица, грабеж и нищета...


Приказываю, привести опорные пункты в полную боевую готовность! По периметру установить минно-взрывные заграждения. Личному составу быть готовым к отражению внезапной атаки троллей. По обнаруженным троллям без предупреждения открывать огонь на поражение из всего штатного вооружения. Пленных не брать, переговоры не вести. В случае массированной атаки троллей вызывать поддержку фронтовой авиации и дальнобойной артиллерии!

Приказ, немедленно привести в исполнение! af.gif
Go to the top of the page
 
+Quote Post
 
Start new topic
Ответов
Аманэ Миса
сообщение 7.11.2008, 22:29
Сообщение #2


I Would Kill For You
Иконка группы

Группа: Супер Гуру
Сообщений: 5615
Регистрация: 28.6.2005
Вставить ник
Цитата
Пользователь №: 1139
Страна:
Пол:



Клод, возвращаясь к моим 20%.

Начнём с того, что у меня есть в Москве несколько знакомых, которые уже несколько лет свой основной доход делают на перепродаже недвижимости. И я смотрю на сегодняшний рынок жилья в Москве немного с их точки зрения.


А начнём, пожалуй, сначала. Ты написал, что у нас в России ипотека - это всего 15%.
Цитата(KLOD @ 7.11.2008, 4:17) *
И доля ипотеки у нас около 15%. В России дефицит жилья. дешевые кредиты ничего не решают.

Более того, предположим, что все эти 15% полностью реализуются в первичке. Более того, со 100% вероятностью будем считать, что в ипотеку покупаются квартиры исключительно для проживания.
Вопрос. Что представляют собой оставшиеся 85% сделок на рынке недвижимости? Неужели у нас в стране такое большое количество людей с такими большими деньгами (они ипотеку же не берут), что способны уже не одни год поддерживать спрос на столь быстро растущем рынке?
Да нет у нас столько обеспеченных людей, чтобы обеспечивать спросом всё предложение первички с целью проживания в купленных квартирах. Иначе, нафиг нам нужна эта ипотека, вообще.

Вкратце, то всё выглядит примерно так.
Пусть есть 15% ипотечников. Ещё 5% людей, которые имеют собственные средства для решения жилищного вопроса.
Из оставшихся 80% около 50-55% реализуется исключительно на перепродажу. Т.е. формально, квартира остаётся на рынке, но у неё повышается стоимость. И через год-полтора она уже снова на рынке среди равных. И служит снова всё той же цели.
Оставшиеся 25% квартир не реализуются вообще. И часть этих нереализатов списывается через очередной недострой и кинутых дольщиков. Как бы всё хорошо. Все квартиры реализованы. И всем начхать, что у 3-х из 10-и домов возникла непонятка со сроками окончания строительства.

Как сюда вписываются дешёвые кредиты. Всё оказалось проще некуда. Учитывая, что рынок недвижимости в последние годы был одним из самых прибыльных по капиталовложениям, то организовать себе кредит под инвестиционный проект по скупке недвижимости (не ипотека, недвижимость приобретается не для жилья) большого труда не составляло. Кто-то оперировал десятком квартир, кто-то организовывал фирмы, которые целенаправлено занимались скупкой квартир в новостройках для последующей перепродажи.

В итоге после каждого очередного сданного в эксплуатацию дома на рынке прибавлялось около 50% его квартир, но уже по более высокой цене. В итоге это стимулировало рост строительства элитного жилья, постепенно вытесняя "социальное жильё" с рынка. Его сейчас строится меньше 10% от всего объема строительства. Ибо оно невыгодно, так как его не реализовать через схемы перепродажи квартир. У такого жилья всего два покупателя: ипотека и муниципалитет. Но размеры просто не сопоставимы. Отсюда и миф, что на рынке острый дефицит жилья. По доступным (реально обоснованным) ценам его просто почти не существует. В то время как купить квартиру по рыночной цене уже давно не является проблемой. Таких квартир с "рыночной" ценой на рынке с избытком.


А что произошло сейчас? Банки закрыли кредитные линии. Взять новые деньги на покупку новых квартир нет никакой возможности. Только если продать имеющиеся. Но сами спекулянты покупать у себя же квартиры не хотят. А реальные возможности спроса просто не в состоянии выкупить значительную часть квартир для себя под проживание. Дефицит жилья на лицо. Огромное количество людей желает решить квартирный вопрос, но адекватного предложения для этой массы людей просто не существует.

В итоге, на фоне коллапса этого спекулятивного пузыря на рынке недвижимости одни спекулянты покупают у других, которые оказались в трудном финансовом положении, квартиры с дисконтом около 20%. Покупка же новостроя полностью прекратилась.


И если в ближайшей перспективе не запустят по новой маховик кредитов на спекуляцию жильём, то рынок ждёт сильнейший обвал цен, когда спекулятны начнут избавляться от своей недвижимости хотя бы за какие-то деньги. А они начнут, потому что они знают, какой реальный объём предложения на этом рынке.


А покупать квартиру сейчас для целей проживания аналогично тому, чтобы дать кредит банку, вопрос о банкротстве (спасать его или не спасать) которого будет рассматривать уже завтра.



P.S. Кстати, в Америке был реализован похожий пузырь, но через ипотеку. Постоянный рост стоимости жилья, из-за постоянного расширения спектра реальных покупателей, не составляло никакого труда перекредитовывать за счёт роста стоимости своего имущества, купленного в кредит. Но пузырь лопнул, в основном, из-за того, что просто достиг своих пределов. Если уже шли разговоры, что и бомжам и нелегалам надо предлагать вступить в ипотеку - поддержать рост покупаемости жилья уже не было возможности. И эта "искусственно раздутая" цена резко пошла вниз. Тем самым закрыв миллионам людей возможность перекредитовать свою задолженность. Они оказались должны больше, чем вся совокупная стоимость их имущества. Пошли массовые невыплаты по ипотеке. Последствия мы уже знаем.


--------------------
I'm not here.
Go to the top of the page
 
+Quote Post

Сообщений в этой теме
- Eternalko   Приказ Батальону Пикаперов   1.11.2008, 1:12
- - Eternalko   Просьба довести до ведома все остальные форумы, бл...   1.11.2008, 1:30
|- - KLOD   Цитата(Eternalko @ 1.11.2008, 1:30) Прось...   1.11.2008, 3:10
|- - Eternalko   KLOD, на этом форуме и на многих других я видел со...   1.11.2008, 5:01
|- - KLOD   Цитата(Eternalko @ 1.11.2008, 5:01) KLOD,...   1.11.2008, 17:48
- - lixi   - Что такое финансовый кризис? - Финансовый кризис...   1.11.2008, 12:04
|- - Боня   Цитата(lixi @ 1.11.2008, 12:04) - Что так...   1.11.2008, 12:50
|- - lixi   ЦитатаНу что касается изымания населением денег из...   1.11.2008, 18:59
- - Ketan   Я чего то не понял к чему или о чем это тема?:)   1.11.2008, 13:57
|- - Eternalko   Цитата(Ketan @ 1.11.2008, 11:57) Я чего т...   1.11.2008, 14:20
- - Eternalko   Цитата("lixi")это тоже пример подачи зав...   1.11.2008, 14:17
- - DriftKing   Это все вызвано искуственным путем. Вот у нас вчер...   1.11.2008, 15:17
|- - Eternalko   Цитата(DriftKing @ 1.11.2008, 13:17) Это ...   1.11.2008, 16:05
- - Ketan   Цитата(Eternalko @ 1.11.2008, 14:20) Цита...   1.11.2008, 16:35
- - Ketan   Цитата(DriftKing @ 1.11.2008, 15:17) Это ...   1.11.2008, 16:39
- - DriftKing   Этерналко, пусть даже и так - меня это не парит. М...   1.11.2008, 17:07
|- - Eternalko   ЦитатаПокажи ссылки то:) В первом посте 2 ссылки. ...   1.11.2008, 17:20
- - DriftKing   Окей, только чего это тебя волнует? Или у вас така...   1.11.2008, 17:30
|- - Eternalko   Цитата(DriftKing @ 1.11.2008, 15:30) Окей...   1.11.2008, 17:45
|- - DriftKing   Цитата(Eternalko @ 1.11.2008, 16:45) Цита...   1.11.2008, 17:48
- - Eternalko   KLOD, прочитай всю ветку. К примеру паника на бан...   1.11.2008, 18:11
|- - KLOD   Цитата(Eternalko @ 1.11.2008, 18:11) KLOD...   1.11.2008, 20:01
- - Eternalko   Lixi, давай разберем по пунктам? Давай про ...   1.11.2008, 19:32
|- - lixi   пишу далее свои соображения, точно не претендуя на...   1.11.2008, 21:55
- - Ketan   Как то слышать что у нас все ок и соглашаться с эт...   1.11.2008, 19:40
|- - Eternalko   Цитата(Ketan @ 1.11.2008, 17:40) Как то с...   1.11.2008, 19:47
- - Ketan   Цитата(Eternalko @ 1.11.2008, 19:47) Цита...   1.11.2008, 20:32
- - Eternalko   KLOD, я правильно понимаю, нужно срочно бежать пок...   1.11.2008, 21:45
|- - KLOD   Цитата(Eternalko @ 1.11.2008, 21:45) KLOD...   2.11.2008, 2:50
- - Eternalko   Ketan Ну так батеньки.. 28 лет, уже вроде все дол...   1.11.2008, 21:52
- - Tyler Durden   О чём тема вообще? Токо кратко.   1.11.2008, 22:18
- - Ketan   Цитата(Eternalko @ 1.11.2008, 21:52) Абас...   1.11.2008, 22:30
- - Eternalko   Lixi Попытаюсь ответить на разом на все вопросы. ...   1.11.2008, 22:50
|- - lixi   Цитата(Eternalko @ 1.11.2008, 22:50) Кста...   2.11.2008, 21:30
- - Tyler Durden   Скажите, маркетологам для успешной деятельности эт...   1.11.2008, 22:54
|- - Eternalko   Цитата(Tyler Durden @ 1.11.2008, 20:54) С...   1.11.2008, 23:09
|- - Tyler Durden   Цитата(Eternalko @ 2.11.2008, 0:09) Цитат...   2.11.2008, 8:52
|- - Eternalko   Цитата(Tyler Durden @ 2.11.2008, 6:52) Я ...   2.11.2008, 13:11
|- - KLOD   Коля, ты думаешь что про консервацию жилья ты мне ...   2.11.2008, 15:41
|- - Tyler Durden   Цитата(Eternalko @ 2.11.2008, 14:11) Цита...   2.11.2008, 19:43
- - Eternalko   Ketan Про недвижимость. Рынок уже давно ждет стр...   1.11.2008, 23:08
|- - KLOD   Цитата(Eternalko @ 1.11.2008, 23:08) Keta...   2.11.2008, 3:01
- - Eternalko   Так.. KLOD Про антиамериканизм. Клод, не нужно пр...   2.11.2008, 13:07
- - Eternalko   Klod, Так.. Давай еще раз про антиамериканизм. Он...   2.11.2008, 21:30
- - Eternalko   Tyler Durden Про маркетинг. Ну ты спросил мнения....   2.11.2008, 21:41
- - Eternalko   Lixi Цитата("lixi")в новостной ленте, н...   2.11.2008, 22:04
- - Greedy   С квартирами уже начался обвал цен. Реально, при о...   2.11.2008, 23:37
|- - KLOD   ЦитатаЧто-то не пойму Твоих возражений. Я сказал: ...   3.11.2008, 2:42
- - Eternalko   Что такое ипотечный кризис? Как вообще работает т...   5.11.2008, 16:51
- - KLOD   Коля Коля. Иди учи уроки. То что началось с 2001-...   5.11.2008, 17:32
- - Ketan   To Eternalko По ТВ и радио уже говорится о сокраще...   5.11.2008, 18:01
- - Eternalko   Клод, я описал механизм ИПОТЕЧНОГО кризиса. Можешь...   5.11.2008, 18:31
|- - KLOD   Цитата(Eternalko @ 5.11.2008, 18:31) Я ни...   5.11.2008, 18:57
- - Eternalko   Ketan, я про СМИ и про сокращения напишу два отдел...   5.11.2008, 19:02
|- - KLOD   Цитата(Eternalko @ 5.11.2008, 19:02) пояс...   5.11.2008, 19:04
- - Eternalko   Цитата("KLOD")А с чего вдруг? Так захоте...   5.11.2008, 19:25
- - Dassa   а я вообще не понимаю почему все так серьёзно веря...   5.11.2008, 22:27
- - Eternalko   Цитата("Tyler Durden")Ага. У Клода всё с...   5.11.2008, 22:28
|- - KLOD   Цитата(Eternalko @ 5.11.2008, 22:28) Утве...   7.11.2008, 3:31
|- - Eternalko   Цитата(KLOD @ 7.11.2008, 1:31) Я все верн...   7.11.2008, 9:53
|- - KLOD   Цитата(Eternalko @ 7.11.2008, 9:53) 1) Ка...   7.11.2008, 15:14
|- - Eternalko   Цитата(KLOD @ 7.11.2008, 13:14) Вот это к...   7.11.2008, 19:28
- - Eternalko   Dassa, я уже высказался на эту тему: Бомжам перест...   5.11.2008, 22:30
- - Ketan   Короче...банки ввели сумму, от системных и ниже, т...   5.11.2008, 22:48
|- - Tyler Durden   Цитата(Ketan @ 5.11.2008, 23:48) Речь по-...   5.11.2008, 23:14
|- - Greedy   Цитата(Ketan @ 5.11.2008, 22:48) деньги -...   5.11.2008, 23:16
|- - KLOD   Цитата(Greedy @ 5.11.2008, 23:16) 3. По ф...   7.11.2008, 4:17
- - Eternalko   Сейчас, хочу написать сообщение о СМИ. Важный пост...   5.11.2008, 23:21
- - Eternalko   Greedy +1, Полностью согласен. Хорошо написал Б...   5.11.2008, 23:29
- - Greedy   Смешинка, конечно, забавная. Но именно это практик...   5.11.2008, 23:46
|- - Eternalko   Цитата(Greedy @ 5.11.2008, 21:46) Смешинк...   5.11.2008, 23:50
- - KLOD   Цитата(Eternalko @ 5.11.2008, 19:25) Одна...   7.11.2008, 3:47
- - Eternalko   Как выглядит кризис изнутри? Пустые дома и прочие ...   7.11.2008, 20:00
|- - KLOD   ЦитатаНеплатежи по ипотеке в принципе не могут быт...   7.11.2008, 22:31
- - Greedy   Клод, возвращаясь к моим 20%. Начнём с того, что ...   7.11.2008, 22:29
- - KLOD   Гриди, хоть адекватный человек. Тут видишь ли ест...   7.11.2008, 23:11
|- - Седрик   Цитата(KLOD @ 7.11.2008, 23:11) Гриди, хо...   17.11.2008, 8:38
|- - KLOD   По ЛЭК у меня информация из первых рук от руководя...   17.11.2008, 17:02
- - Eternalko   KLOD, лично я не вижу смысла дальше продолжать раз...   7.11.2008, 23:36
- - Ketan   http://superinvestor.ru/archives/1036 http://www.g...   12.11.2008, 19:00
|- - Eternalko   Цитата(Ketan @ 12.11.2008, 17:00) http://...   17.11.2008, 4:38
|- - Tyler Durden   Цитата(Eternalko @ 17.11.2008, 4:38) Про ...   17.11.2008, 20:54
|- - Eternalko   Цитата(Tyler Durden @ 17.11.2008, 18:54) ...   17.11.2008, 22:41
- - Greedy   Ждём включения станков с началом весны и радуемся ...   17.11.2008, 22:01
- - Eternalko   Цитата(Greedy @ 17.11.2008, 20:01) радуем...   17.11.2008, 22:47
|- - Greedy   Цитата(Eternalko @ 17.11.2008, 22:47) Как...   17.11.2008, 23:24
|- - Eternalko   Цитата(Greedy @ 17.11.2008, 21:24) Всё чт...   18.11.2008, 2:16
- - Экстрем   Вы мне русским языком скажите,квартиры будут стоит...   18.11.2008, 2:21
|- - KLOD   Цитата(Экстрем @ 18.11.2008, 2:21) Вы мне...   18.11.2008, 14:28
|- - Eternalko   Цитата(KLOD @ 18.11.2008, 12:28) Я тут по...   18.11.2008, 20:26
- - Eternalko   Цитата("Экстрем")Вы мне русским языком с...   18.11.2008, 4:56
- - Экстрем   Ну да.А еще за сумму которую дают за московскую од...   18.11.2008, 15:51
|- - KLOD   Цитата(Экстрем @ 18.11.2008, 15:51) Но во...   18.11.2008, 16:21
- - Ketan   В Сибири, на чукотке, север Сибири зарплаты прилич...   18.11.2008, 18:23
2 страниц V   1 2 >


Reply to this topicStart new topic
1 чел. читают эту тему (гостей: 1, скрытых пользователей: 0)
Пользователей: 0

 

RSS Текстовая версия   Архив форума Сейчас: 13.6.2025, 1:43
youtube-канал об отношениях Rambler's Top100