Обычный технический анализ графиков восстановления спроса или, скажем, недвиги, говорит что следующую волну снижения следует ждать этой весной: конец апреля - май.

А вот что её вызовет - это вопрос к гадалкам.

если ЦБ будет заставлять банки избалвяться от неденежных активов, это значит, что на рынок вывалится уйма недвиги, соответственно предложение увеличится и цены пойдут вниз.

Волна и обвал - для меня разные вещи.
Когда с приходом кризиса цены на аренду убогих квартир упали на парочку тысяч, то не особо легче стало))

хорошо, давай по-другому: если банки будут избавляться от недвиги поочерёдно - скидывая поочереди, то пойдёт волна, если же они, под внешним воздействием одновременно скинут, то будет обвал.

Ок.

Мух, я читала-читала, читала-читала, что-то возникло у меня впечатление, что делается это все вовсе не для высвобождения недвижимости с балансов в рынок, а для как таковой прозрачности балансов банков. И если банки выведут недвижимость с балансов куда-либо в принципе, а не на рынок, то ЦБ это устроит.
Состав этой недвижимости, по крайней мере из статьи, 95% коммерческой против 5% жилой. В принципе, проценты выглядят вполне себе реально. Под жилую сейчас готовятся ипотечные варианты по докризисным процентам. Оживление ипотеки вполне себе способно скомпенсировать эти 5% выброшенных на рынок метров (если они буду появляться на рынке, что, честно говоря, мне кажется сомнительным). Прибавляем сюда то, что новых объектов мало и пр....
Еще аспект: крупные банки накачены сейчас деньгами от государства. Они же и яляются держателями недвижимости. Ну будут они балансовую стоимость сводить к нулю, но кто их знает, насколько сильно их накачали деньгами? Может для них это как муха для слона?

Боня, что такое "банки накачаны государственными деньгами"?
если ты имеешь в виду, что государство, в лице ЦБ в рамках антикризисной политики, дало беспроцентный кредит банкам, которые, эти деньги конвертнули в баксы и вывели за пределы РФ?
вот борьба с этим и идёт. все эти деньги есть у них на балансе, всё верно, только вот они в баксах и еврах. а, чтобы ими воспользоваться, банк должен эту сумму продать ЦБ, чтобы на эту сумму ЦБ напечатал нужное количество рублей. вот такой долбоебизм получался.

да, они есть на балансе. и разве имеет значение в какой они валюте? зачем банку ими пользоваться? они и до этого ими не пользовались, как и недвижимостью, так и будут продолжать.
ЦБ требует причесать балансы и ничего более. Если банки по своим балансам смогут тянуть недвижимость которая будет иметь балансовую стоимость 0 рублей, но при этом от нее не избавляться, то они этого делать и не будут. так? а позже, если будет ситуация им выгодная на рынке или в целом, или конкретно по каким-то объектам они получат интересные предложения, то продавать будут по догвоорной цене, полностью записывая в прибыль ее стоимость.

Сообщение отредактировал Боня - 18.3.2010, 12:09

Боня, валюта имеет огромное значение. рубли могут использоваться внутри страны, для ипотеки той же непосредственно банком(читай стимулирование кредитования банком граждан),а а если у них есть иностранная валюта, то быть использована она не может без конвертации в ЦБ.
недвига на балнсе 0 не может висеть, это нарушение закона. за этим следят.
действия ЦБ я вижу в следующем ключе: они специально списывают все накладные и трудносчитаемые активы с банков, чтобы, когда тряхнёт финсистему РФ оперативно реагировать - играть на дефлировании, повышении ликвидности, в зависимости от внешнерыночной конъюнктуры.

Не, Мух, погоди. Я не говорю о том, что валюта мб исользована и пр., я говорю только про то, как она отражается на балансе. И все, о чем мы говорим, это про баланс банков.



а можно конкретно закон? с точки зрения бухучета - я немного в теме, но что касается банковских активов.... тут вроде как и залоговые идут требования, и в части, связанной с бизнесом... В общем, буду признательна, если объяснишь)



Ты знаешь, в рамках этой темы: я вижу, что это вовсе не делается для выведения недвижимости на рынок и снижения стоимости жилой недвижимости. Остальное, а именно цели ЦБ, я не берусь обсуждать.

Имхо, банки сольют недвижимость в какие-нибудь подконтрольные фонды с УК или что-то вроде, ликвидные объекты продадут (если уже не продали). Таким образом, недвижимости ни на рынке, ни на их балансах не будет. а если вспомним, какой там процент жилой недвижимости...

Сообщение отредактировал Боня - 18.3.2010, 12:45

что-то об оценке недвижимости. она не может стоить 0. либо она не оценена, что тоже противоречит какому-то там закону.

конечно. цель ЦБ не в этом. и в статье об этом говорится. снижение стоимости недвиги -просто сопутсвующее явление.

в общем, будем посмотреть, что получится. вообще,этот год будет крайне интересным и насыщенным на события. и сам институт банков и банковская кредитная парадигма, ссудный процент, стоят под большим вопросом.

Ну видишь ли, я считаю, что прогнозировать снижение цен на недвижимость какое-то минимальное, если рассматривать вот эту инициативу как в вакууме - то да, однозначно что-то должно на сколько-то подешеветь. В рамках же всех-всех-всех факторов, с учетом того, что реальный вес каждого фактора и его влияние спрогнозировать не возьмется вообще никто в хоть сколько-нибудь долгосрочной перспективе, как и появление новых факторов вообще, можно говорить о том, что все это напомниает гадание на кофейной гуще =)

Из тех тенденций, которые актуальны последнее время - снижение стоимости на нелеквидное жилье (Хрущевки маленького метража, замороженные в период кризиса и не начатые вновь новостройки), замороженные цены на новое завершенное строительство всех типов, или почти завершенное ,но строящееся, и высокие цены с активным ростом на ликвидное ( от премиум до элитного, по району и кач-ву).

На данный момент вопрос цен на недвижимость сверх актуален для меня, вот и сижу - думаю...

Сообщение отредактировал Боня - 18.3.2010, 12:56

не торопись. узнай в банке, что они собираются делать, если кредит в баксах, а бакс обесценится в два раза? если нич не будут делать, то бери кредит в баксах он скоро гиперинфлирует.

а так - Москва не сразу строилась.

Я не рассматриваю кредитование в банках в принципе. Не умею жить я в долг и тратить то ,чего не имею =) Крайний случай - краткосрочная рассрочка (краткосрочный скрытый кредит за среднюю ставку без волокиты)

Сообщение отредактировал Боня - 18.3.2010, 13:04

Проблема в том, что недвига эта может участвовать в капитализации банка, и с её помощью банк может показывать необходимые соотношения по процедурам относительно капитала.
Сейчас недвига в банках числится по цене задолженности, а не по рыночной. Если банки обязать пересчитать показатели по рыночной, то ценность этой недвиги очень сильно упадёт - до 40-50%.

А вот что банки будут с ней делать - вопрос десятый.
Во-первых, это далеко не профильные активы (не основная деятельность банка недвигой торговать), поэтому её могут сбросить на рынке по той стоимость, сколько она стоит.
Её могут передать аффилированным конторам, которые ей будут заниматься.

Но единственное, чего сейчас не следует ждать, что если на рынке появится крупный продавец недвиги - он будет сидеть и ждать, когда цены пойдут вверх и выйдут на докризисный уровень. Предпосылок для этого нет никаких. А вот для движения в обратном направления - предостаточно.

естественное. и даже больше тебе скажу, банки так и так потеряют часть своих балансов, просто выкидывая на рынок - потеряют сразу, а переведя куда-либо до лучших времен - потеряют, но с возможностью отыграть все обратно в будущем.




даже больше, не по задолжности, а по полной стоимости первоначальной оценки докризисного периода.



я когда только прочитала статью, сразу же подумала про 2ой вариант. тем более, что такие структуры уже существуют и работают.
есть имхо еще 1 вариант: создать некий фонд, аккумулировать там недвижимость, в банк передать владение паем или прочим. Так и на балансе останется, и никуда не уйдет, и не недвижимость



спорный момент.)

В бизнесе не бывает лучших времён.

Это с позиции своего бюджета можно говорить, что сейчас моя квартира стоит 1,5 миллиона, а через пару лет - все 3.
А с точки зрения управления капиталом - надо составить план, как ты эти "1,5 миллиона" будет использовать.

У банков сейчас есть очень весомый аргумент не заниматься недвижимостью, потому что находясь на балансе - она работает, она создаёт необходимый капитал. Если её этой функции лишат, то банкам придётся что-то с ней делать.
А в условиях вяло текущей коррекции после падения, нет никаких оснований рассчитывать, что стратегия купил и держи в данном случае будет более прибыльной, чем какие-то другие проекты.

Так что надо смотреть реально.
Если у банка на счету миллиарды денег по реальной стоимости недвиги, которая и через месяц и через полгода останется в цене примерно на том же уровне, то нет никакой причины держаться их в ней, когда эти деньги могут отлично отработать за этот же период в том же кредитовании.


До кризиса недвига была хорошим вложением, способная за полгода дать порядка 30%. Сейчас за тот же период дай бог иметь хотя бы 10%.
Ставки по кридитам, как бы, чуточку выше.

Гриди, деньги банку понадобяться тогда, когда на них будет спрос. А под те проценты, которые есть сейчас, деньги эти толком никому не нужны. Где ажиотаж и пр?
А теперь представим, ставки снизились - деньги пошли.Пошли кредиты, вырос спрос. Спрос вырос+ банки высвобождая деньги продают недвижимость. Все уравняется. Ну не вижу я однозначной направленной тенденции на снижение.

Не следует забывать, что рынок недвижимости перед самым кризисом рос, по большей части, за счёт спекулятивного капитала. В том числе и рынок жилой недвижимости.

Во время кризиса спекулятивный капитал огромными темпами с этого рынка уходил. Всё что они могли - они там уже поймали. И сейчас причин для возвращения этого капитала нет. Так как он приходит туда, где есть хороший рост и хорошие перспективы его продолжения.

Увеличение же ипотечный и прочих программ стимулирования продажи жилой недвижимости для целей проживания в ней уровней роста на докризисном уровне не вернёт и вернуть не может. А значит с рынка недвижимости с каждым месяцем будет уходить всё больше и больше игроков.

Давай посмотрим на наш рынок недвиги до прихода на него спекулятивного капитала в 2006 году. И ведь вся эта капитализация рынка всё ещё сохраняет. Рынок потерял, разве что, последнюю волну спекулянтов 2008 года...

Я, в общем-то, не буду удивлён, если к концу 2011 года с рынка уйдут и остальные спекулянты, обрушив цены до уровня $2к за метр и глубже.

Сообщение отредактировал Пироженок - 18.3.2010, 14:12

Предположим ты покупаешь квартиру за 4 ляма (с учётом отделки и пр.) и намереваешься её сдавать за 30к в месяц. Или, говоря другими словами, ты вкладываешь 4кк на 11 лет под 9% годовых. Идиотизм! В банке дадут больше.

А ведь в 2007-2009 годах желающих прикупить квартир было предостаточно. Потому что тогда помимо этих смешных 9% в год был ещё и нехилый профит по себестоимости до 30%-50% годовых.
И желающих поучаствовать в рынке 8-9% + 30-50% было предостаточно. Только дайте денег.
А какой рынок сейчас? На условиях 8-9% + 5-7%? ПИФЫ, акции, даже торговля даст больших доход с меньшими рисками.