Доходность инвестиций считается, как [I₁ - I_o + СУММ(i_n)]/I₀. В этом случае, если за 10 лет среднемесячный доход был 20 тысяч рублей, а стоимость квартиры возросла с 10 миллионов до 15 миллионов (+5% цены за метр каждый год), то твой чистый доход за 10 лет будет равен 15 млн. руб. - 10 млн. руб + 20 тыс. руб * 10 лет*12 месяцев, или 7,4 миллиона рублей. В пересчёте на годовую ставку это будет 240.000 (20.000 рублей на 12 месяцев)/10.000.000 = 2,4% годовых.

Это доходность в параллельной вселенной. В реальной вселенной, где квартира на 4-6х станций от метро, с приемлемым ремонтом и правда обойдётся арендатору в 40 тысяч рублей (двушка), и каждый год можно будет стабильно повышать цену на 2500 рублей. Таким образом, доходность в первый год, по твоим расчётам будет 40.000*12 месяцев/10.000.000 = 480.000/10.000.000 = 4,8% годовых.

Через 10 лет, с учётом повышения аренды ровно на 2500 рублей ежегодно, ставка будет 65000 рублей, и доходность, соответственно 65к*12/10кк = 780.000 руб./10.000.000 руб. = 7,8% годовых. Доходность возросла на 80% (не пунктов!!) только за счёт повышения ставки аренды. А приведя это к реальному показателю оценки доходности инвестиций с учётом изменения стоимости актива, мы получаем следующие цифры:

[(15.000.000 - 10.000.000) + (40.000*12 месяцев + 42.500*12 месяцев + 45.000*12 месяцев + ... + 62500*12 месяцев)*10 лет]/10 лет/10.000.000 =
= (5.000.000+ 512.500*10 лет)/10 лет/10.000.000 =
= 10.125.000/10 лет/10.000.000 =
= 1.012.500/10.000.000 = 10,13% годовых.

И это ГАРАНТИРОВАННЫЙ ДОХОД! Никаких тебе забиваний межушного ганглия котировками валют, стоимостью сырья, и колебаниями акций с их облигациями и дерьморативами. Тупо рубишь бабло и получаешь, как от супер депозита.

Рецепт от Капитана Очевидность-Луркоёба:
1. Buy a flat in Moscow
2. ???
3. Profit. PROFIT. PROFIIIIIITTTT!!!!!!

Сообщение отредактировал Голландец - 17.8.2012, 7:32

Господа, да понятно что можно индексировать хоть ежедневно, но.

это все хорошо на бумаге. но одно дело банк и конкретный договор в котором все прописано на все случаи жизни, а другое какой-то жилец, пока они квартиру ходят выбирают, все такие беспроблемные, милые, понимающие. А потом кто-то квартиру загаживает, кто-то оплату задерживает, на кого-то жалуются соседи. Так что хз на счет пересчета процентов, я таких не встречал ситуаций, чтоб им каждый месяц, сезон или пол года приходили до копейки % пересчитывали. Как я уже говорил чаще всего нашли например семью и она там живет 5 лет на 20 000, потом бац "индексация" до 24 - 26, а не до 30 - 35 как можно было бы сделать, еслиб квартира была пустая на тот момент, да и когда жильцы адекватные, молодая семья, неприятно самому будет с них лишние деньги брать каждый год.

надо же понимать, что цены растут не только для тебя, но и для них, а для них это будет вполне возможно тяжело, поэтому может через год они соглятся платить не 30 000 а 32 500, а вот еще через год уже могут уже и свалить и несмотря на адекватный процент потом поимеешь очередной геморой с поиском адекватных жильцов, которые тоже на 35 000 согласятся а на 40 000 уже нет и так далее.

9% - это на вклады в валюте

если вклад у тебя в рублях, то ты платишь 35% с разницы между банковской ставкой по вкладу и ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ, увеличенной на 5 процентных пунктов.

с 26/12/2011 ставка рефинансирования Центрального Банка РФ - 8%

т.о. на вклады в рублях с доходностью до (8+5)=13% налогов у тебя не будет

Сообщение отредактировал Боня - 17.8.2012, 9:45

блин, пару лет поздавать квартиру, все деньги вбухать в образование и сертификацию.
и будущее стабильно-восходящее и при бабле всегда.
спецов нихера нет, одни, блять, бизнесмены кругом.

кста, Игорь отлично и доступно разрисовал. рукопожимаю

Сообщение отредактировал stuffin muffin - 17.8.2012, 10:19

Мухо, а не ты ли доказывал, что недвижка обязана будет подешеветь. Или я что-то путаю?

и я не отказываюсь от своих слов. будет

Да херню написал, потому что в спешке ваял и утром. Сейчас перечитал - бред бредом, ИВЛ не поймёт )