а у меня вот такой вопрос. почему люди при квартире, сдают их, а не живут на % от продажи квартиры и заложения их в банк?

вдруг стало интересно. допустим, если очень грубо сравнивать, вот есть у кого-то квартира ~ 10 млн, он ее сдает... но сколько он с нее получит, это может быть вдухкомнатная квартира и конечно все ооооочень индивидуально, но в среднем я думаю от 40 до 60к. ок. теперь мы продаем квартиру, вкладываем эти 10 млн в банк под проценты.... мне тут в какой-то теме рассказывали "сказки" про 18% и прочее, но это все фигня, ближе к реальности, любой банк, любая реклама 10-12% годовых. Так вот кладем деньги получаем профит 100к+ в месяц и больше, при этом, если эти 100к в месяц не тратить, то он еще и будет хоть не много но увеличиваться с каждым годом ибо через год будет на 1 млн больше грубо говоря. Закончился "договор" на вклад через год, берешь вкладываешь вновь, вновь профит.

и он, в среднем, где-то вдвое выше чем при сдаче квартиры. Обычно конечно нелзя сразу снимать деньги, но никто не мешает подождать год, снять 1 млн вновь заложив предыдущую сумму. и имхо 100к еще очень долго не упадут в цене из-за инфляции :) то есть это крупная ведь сумма.

Конечно тут можно посетовать на инфляцию, которая официально одна, а на деле вроде как другая. хотя на самом деле по моему уже никто не знает какая она т.к. пишут то про 7% то про 20% смотря в каком "жж" читать "правду матку". Но суть не в этом, ведь когда ты сдаешь квартиру инфляция никуда не уйдет, а ты больше не получаешь. ты же не будешь в год поднимать оплату на 10% конечно некоторые так и делают, но чаще оплату по 3-5 лет не поднимают, а потом увеличат на 5000 что мертвому припарка. то есть и тут выгоднее. да и в случае чего финансы всегда можно также перевести в золото, быстро купить квартиру хоть и похуже (на самый край, и, вообще-то, если вдруг разразится кризис, то они только подешевеют), если беспокоиться за рубли, можно кинуть в валюту итд итп.

но нет, почему?

unnamed

Я же про идею говорю. что мешает взять деньги, перенести их в "золото" и уже ими орудовать, просто как пример. Квартира просто что-то мало профита приносит сама по себе, это как как раз слиток золота под кроватью, вроде есть, вот сверкает, а толк от него будет когда им по башке кого-то дашь.

Доходность инвестиций считается, как [I₁ - I_o + СУММ(i_n)]/I₀. В этом случае, если за 10 лет среднемесячный доход был 20 тысяч рублей, а стоимость квартиры возросла с 10 миллионов до 15 миллионов (+5% цены за метр каждый год), то твой чистый доход за 10 лет будет равен 15 млн. руб. - 10 млн. руб + 20 тыс. руб * 10 лет*12 месяцев, или 7,4 миллиона рублей. В пересчёте на годовую ставку это будет 240.000 (20.000 рублей на 12 месяцев)/10.000.000 = 2,4% годовых.

Это доходность в параллельной вселенной. В реальной вселенной, где квартира на 4-6х станций от метро, с приемлемым ремонтом и правда обойдётся арендатору в 40 тысяч рублей (двушка), и каждый год можно будет стабильно повышать цену на 2500 рублей. Таким образом, доходность в первый год, по твоим расчётам будет 40.000*12 месяцев/10.000.000 = 480.000/10.000.000 = 4,8% годовых.

Через 10 лет, с учётом повышения аренды ровно на 2500 рублей ежегодно, ставка будет 65000 рублей, и доходность, соответственно 65к*12/10кк = 780.000 руб./10.000.000 руб. = 7,8% годовых. Доходность возросла на 80% (не пунктов!!) только за счёт повышения ставки аренды. А приведя это к реальному показателю оценки доходности инвестиций с учётом изменения стоимости актива, мы получаем следующие цифры:

[(15.000.000 - 10.000.000) + (40.000*12 месяцев + 42.500*12 месяцев + 45.000*12 месяцев + ... + 62500*12 месяцев)*10 лет]/10 лет/10.000.000 =
= (5.000.000+ 512.500*10 лет)/10 лет/10.000.000 =
= 10.125.000/10 лет/10.000.000 =
= 1.012.500/10.000.000 = 10,13% годовых.

И это ГАРАНТИРОВАННЫЙ ДОХОД! Никаких тебе забиваний межушного ганглия котировками валют, стоимостью сырья, и колебаниями акций с их облигациями и дерьморативами. Тупо рубишь бабло и получаешь, как от супер депозита.

Рецепт от Капитана Очевидность-Луркоёба:
1. Buy a flat in Moscow
2. ???
3. Profit. PROFIT. PROFIIIIIITTTT!!!!!!

Сообщение отредактировал Голландец - 17.8.2012, 7:32